成都IFS开业一年业绩增3.5倍 欲全国复制

—— 2015年1月15日,九龙仓内地首个大型商业地产项目成都国际金融中心(简称成都IFS)开业满一年

来源:21世纪经济报道 阅读数:1455 发布时间:2015-10-20

2015年1月15日,九龙仓内地首个大型商业地产项目成都国际金融中心(简称成都IFS)开业满一年,营业额增长3.5倍。

九龙仓集团副主席、执行董事李玉芳在接受21世纪经济报道记者采访时表示,商场的经营之道,不仅仅是业主与租户之间、业主与客户之间的关系维护,还有方法、细心与执行力。李玉芳透露, 2015年九龙仓在内地投资物业预计有30%的租金增长,5年之内,希望内地投资物业的营业额占集团总量的30%以上。

不尝试O2O

成都IFS营业额今年预计还将增长50%。但与内地其他商业中心争做O2O不同,李玉芳表示,成都IFS将不会尝试O2O。同时,与万达以及其他商业地产经营模式不一样的是,成都IFS餐饮比例不多,规划只有15%-18%。

成都IFS总投资160亿元,总体量60万平方米。该项目地块是2007年9月,九龙仓以单价8800万元/亩、总价72.4亿元的天价竞得。当年九龙仓在内地的投资额不到集团总资产的5%,但李玉芳透露,“5年后内地资产要占到集团资产的50%”。九龙仓中国置业有限公司营运总经理侯迅此前透露,成都IFS吸引了包括Burberry、Chanel、Coach、Dior&Dior Homme等国际一线品牌入驻,其中近90个品牌是第一次到成都或者西南。

成都IFS没有像万达广场一样“去服饰化”,也没有遵循内地购物中心“5:3:2”的业态黄金分配比例。成都IFS的业态比例,大约80%是零售,15%是餐饮,5%是娱乐。其中连卡佛百货租赁面积近8000平方米,Great超市超过4000平方米,UA影院也达3000多平方米,冰悦滑冰场1900多平方米。

与海港城一样,成都IFS有20%是顶尖的奢侈品牌,50%都是中高端品牌,剩下30%是潮流时尚品牌和餐饮、娱乐。

成都IFS租金最高的店铺是1800元/平方米/月。侯迅认为,商场的租金和面积没有多大的关系,反而和业态分布很有关系。一般情况下,服装的租金会相对高一些,影院、超市的租金相对偏弱一些。

李玉芳透露,香港海港城,只有15%是餐饮,为什么不做那么多餐饮?因为餐饮有很多的抽风系统,消费时段也很固定,如果把最好的地点留给餐饮,就会对人流气氛有影响。既然成都IFS是香港海港城的翻版,那么餐饮占比也将控制在15%,最多18%的比例。

李玉芳介绍,九龙仓有一个专门的团队研究怎么帮租户做生意,比租户想得更细致,更关注流行资讯;还有一个管理vip客户的团队,“我们要做的其实是处理好租户、客户几方面的关系”。李玉芳说,“例如chanel有一款背包是爆款,如果世界各地的主流店铺都有,而海港城这家店却没有,我们就会去提醒他们。”九龙仓做商业的经营之道就是积极管理,运营文化是细致化,做到见微知著。

2017年之前落成5个IFS

2014年九龙仓中报透露,香港海港城从2003年至2013年,实现每年营业额复合增长率为16.9%,累计升幅达4倍。而第一个在内地落成的国际金融中心—成都IFS,也将朝着这个目标打造。

九龙仓将在全国复制海港城,有一个“2017年之前落成5个国际金融中心(简称IFS)”的计划,分别位于成都、无锡、重庆、苏州和长沙,5个IFS的总建筑面积为203.1万平方米,商场和写字楼分别占集团已落成项目的24%及59%。其中继成都IFS和无锡IFS已于2014年开业,重庆IFS和苏州IFS将于2016年开业,体量最大的长沙IFS计划于2017年开业。

其中重庆、长沙IFS是有商场的大型综合体,而苏州、无锡IFS仅是写字楼。李玉芳称,选址做商场需要很多时间做调研。像香港海港城,一个重要的指标是做游客生意。

李玉芳表示,九龙仓长期战略还是稳步进取,并有基础和资本去充分运作。首先,九龙仓做大型商业与万达有着不一样的选址标准,要在最核心地段,建shopping mall;其次,九龙仓在住宅投资开发方面,也将遵循货如轮转的规律,不断投资买地;再次,九龙仓的商场都是自有团队直接管理,并且可以随时因应市场调整租户比例、业态等。

(21世纪经济报道 作者:苏锶)

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